房地产行业：销售增速略超预期 到位资金增速创新高

东吴证券

　　事件：统计局发布 2018 年 1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况：2018年1-7月份，全国房地产开发投资65886亿元，同比名义增长10.2%，增速比 1-6 月份提升 0.5 个百分点。房屋新开工面积 114781 万平方米，同比增长 14.4%，增速提高 2.6 个百分点。1-7 月份，商品房销售面积89990 万平方米，同比增长 4.2%，增速提高 0.9 个百分点。商品房销售额 78300 亿元，增长 14.4%，增速提高 1.2 个百分点。
　　点评：
　　投资增速维持高位，土地购置持续回暖。2018 年 1-7 月份，全国房地产开发投资 65886 亿元，同比名义增长 10.2%，增速比 1-6 月份提升 0.5个百分点。受土地购置费同比高增影响，房地产投资增速高位稳定。同时，2018 年 1-7 月土地购置也持续回暖，1-7 月土地购置面积 13818 万平米，累计同比增长 11.3%；其中 7 月单月土地购置面积 2733 万平米，同比增长 32.1%，增速创半年来新高。房屋新开工面积 114781 万平方米，同比增长 14.4%，增速提高 2.6 个百分点，增速创 2016 年 7 月以来新高。我们认为新开工高增可能与部分企业抢开工加速周转有关。
　　销售增速略超预期，持续向好。2018 年 1-7 月份，商品房销售面积 89990万平方米，同比增长 4.2%，增速提高 0.9 个百分点。商品房销售额 78300亿元，增长 14.4%，增速提高 1.2 个百分点。尽管 2018 年仍有众多城市加强调控，但我们看到销售韧性很强，销售面积增速持续回升。分区域看，1-7 月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-3.8%、12.7%、10.5%、0%，销售面积增长主要依赖于中部、西部地区拉动；从销售金额看，东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为 5.8%、26.5%、28.3%、15.8%。
　　到位资金更加依赖销售回款。2018 年 1-7 月，房地产企业房地产开发企业到位资金 93308 亿元，同比增长 6.4%，增速提升 1.8 个百分点，创2018 年以来新高。其中国内贷款 14045 亿元，同比下降 6.9%；定金及预收款 31013 亿元，同比增长 15.1%；个人按揭贷款 13655 亿元，同比下降 1.4%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响，按揭和国内贷款增速维持负增长状态，房企到位资金更依赖销售回款。
　　投资建议：预计 2018 年房地产行业销售将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强。在当前面对重大不确定性的环境下，我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平，增速与估值不匹配，建议重点关注。持续推荐新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、万科 A、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展，H 股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、宝龙地产。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等)；融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)；企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等)；汇率波动风险。