137亿！平安联姻华夏幸福！平安看上的板块估值接近底部！

丁博涵

　　上联：中国平安
　　下联：华夏幸福
　　A股名字最吉祥的两家公司——华夏幸福、中国平安，终于联姻了。
　　7月10日，华夏幸福发布公告称，控股股东华夏控股拟向平安资管转让公司总股本的19.70%，转让价款共计137.7亿元。此次权益变动后，平安资管成功晋升华夏幸福二股东，持股比例仅次于华夏控股。对于此次交易，平安方面表示，华夏幸福目前估值相对具有吸引力。
　　平安资管晋升二股东
　　7月10日，华夏幸福午间发布公告称，控股股东华夏控股拟向平安资管转让公司总股本的19.70%，转让价款共计137.7亿元。
　　公告显示，公司控股股东华夏控股与平安资管于7月10日签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式向平安资管转让5.8亿股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让价格确定为23.655元/股，共计约为137.7亿元。
　　本次权益变动属于控股股东减持，股份受让方增持。本次权益变动后，华夏控股在华夏幸福中的持股比例由此前的61.67%降至41.97%，平安资管及关联方由此前的1.18%升至19.88%。
　　这意味着，平安资管成功晋升华夏幸福二股东，持股比例仅次于华夏控股。

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(来源：华夏幸福公告)
　　房地产板块集中爆发
　　盘面上，华夏幸福对此消息立刻做出反应，午后股价直线拉升，盘中触及涨停，截至收盘大涨9.68%，报27.31元。

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(华夏幸福7月10日分时图)
　　与此同时，午后房地产板块爆发，多只个股纷纷走强。中交地产涨停，华联控股上涨5.43%，西藏城投、合肥城建、财新发展、卧龙地产涨逾4%，迪马股份、阳光城、招商蛇口、深物业A、格力地产等纷纷大涨。
　　从个股资金流向数据看，华夏幸福当天超大单净流入2.51亿元，主力资金净流入1.89亿元，位居两市第二，仅次于彤程新材的2.0亿元。
　　三年高业绩承诺能否实现
　　需要指出的是，双方在协议中约定了三年盈利指标：
　　华夏控股承诺，以上市公司华夏幸福2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。
　　即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.1505亿元、144.8833亿元、180.0065亿元。
　　如出现上市公司任一会计年度的实际净利润小于协议中上市公司在同一年度预测利润的95%，则华夏控股承诺对平安资管进行现金补偿，当期补偿金额为(截至当期期末累积承诺净利润数-截至当期期末累积实际净利润数)×乙方持有股份19.7%。
　　比较特殊的是，约定所要求的净利润增长率，与7月6日华夏幸福正式出台的股权激励机制中对高管业绩的要求完全重合。
　　这意味着，华夏幸福的高管们如果想要获得股权激励收益，公司未来三年的净利润增幅必须分别达到30%、65%和105%。

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(来源：华夏幸福公告)
　　平安资管：华夏幸福估值有吸引力
　　对于此次交易，华夏幸福方面表示，转让协议的签订，旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，持续提升公司竞争能力与盈利水平，促进公司的快速健康发展。
　　平安方面，相关人士10日午间回应表示，平安主张价值投资。华夏幸福目前估值相对具有吸引力，同时公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。
　　平安称，华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，具有环核心城市圈的业务布局，平安看好其长期发展潜力。
　　华夏幸福股价低迷
　　华夏幸福今年以来股价走势十分低迷。以2018年2月2日收盘价44.51元计算，截至7月10日，华夏幸福下跌38.66%，总市值从1357亿元缩水至807亿元，缩水幅度约40%。

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(华夏幸福近2年股价变动情况)
　　业绩方面，华夏幸福2018年一季报显示，公司一季度实现营收94.8亿，同比增长21.5%，净利润22.9亿，同比增长30.3%。

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(来源：平安证券)
　　同时，一季度公司实现销售额451.0 亿元，同比增长10.2%，销售面积345.2 万平，同比增长42.9%，已完成全年2100亿销售目标的21.5%。
　　自2017年下半年开始，环京多地颁布严格的限购限贷政策，华夏幸福在环京地区的销售受到较大影响，资金回笼压力增大。与此同时，华夏幸福的产业新城模式也被认为重资产运营，在去杠杆的背景下面临较大的资金压力。
　　在此次交易中，转让价格确定为23.655元/股，可以说是华夏幸福近年来最低价，同时华夏幸福还承诺未来三年净利润增长率不低于30%、65%、105%，因此华夏幸福的资金情况再次受到广大投资者质疑。

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　　(来源：东方证券)
　　平安证券分析指出，华夏幸福期末在手现金480 亿，为一年到期长短期负债的199%，短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为79.3%和43.4%，较期初上升31.1 个和下降2.5 个百分点。公司产业新城模式对资金需求较大，前期土地整备、基础设施建设等工程均需公司垫付资金，一季度经营性现金净流出96.0 亿。
　　需要指出的是，在本次与平安资管签订股权转让合同之前，华夏幸福在对外合作以及引入资本上动作频频。
　　5月16日，华夏幸福发布公告称，与中信银行建立战略合作关系，后者同意向华夏幸福集团提供总额不超过315亿元的集团授信额度。6月22日，中国诚通、中国铁物与华夏幸福签署战略合作协议。华夏幸福董事长王文学表示，华夏幸福将进一步落实各方已有的项目合作，愿意配合中国诚通资本运营试点，积极参与国有企业改革。
　　此外，华夏幸福与东原集团、旭辉集团、阳光城集团、中南置地、卓越集团等多家房企都签署了合作备忘录，共同开发房地产项目。
　　地产板块估值接近底部
　　从行业整体看，目前整个房地产板块估值都接近底部。
　　近期房地产板块连续大幅下跌，板块持续低迷。截至7 月6 日，板块整体市盈率(TTM)为10.84，仅略高于2014 年2 月28 日的10.69，为2004 年以来的次低值。
　　与此同时，22家内地及香港上市的房企在今年上半年的销售金额达到了18816.54亿，同比上涨幅度高达37%。其中，碧桂园、万科以及中国恒大前6个月的销售均突破3000亿元。
　　东兴证券指出，板块估值下降受多方面因素影响，越发严格的调控政策和宏观层面的不确定性是主要因素。虽然估值处于低位并不构成看好板块的充分条件，但与2014 年年初的情况对比，我们认为目前的调控虽然短期难以放松，但有一些有利变化值得关注，而这些有利因素有望支撑板块估值。
　　申万宏源研究表示，经过连续两周大幅下跌，目前估值水平回到五年均值，四成净资产值折价，18 年PE 和PB 分别为6 倍和0.9 倍。在8 月中旬中报业绩来临前，看不到明显的支持板块向上的有效催化剂，市场进入了观察基本面可能发生变化的窗口期，房产税试点扩容的不确定性以及人民币可能出现的进一步波动都将令脆弱的市场情绪对负面信息维持高度敏感。我们维持板块低配评级，建议投资者逐步吸纳蓝筹股华润置地和龙湖地产。