房市股市都不易，德国也不易

炎妍妍

2016年，德国最大的50座城市房价平均上涨了10%。南部重镇慕尼黑的房价在八九年内已经翻了一番。杜塞尔多夫的房价是20年前的4倍。在过去10年内，德国房价增速是收入增速的8倍。趋近于零的利率导致投资者纷纷买房保值，许多外国人也在德国买房置业，因为在他们看来，德国的房价仍然相对便宜！！！柏林市区的老房子每平方米售价5000欧元（当然，如计入不动产持有税和最高达50%的遗产税，此价相当于70年内6万欧元/平米且时间越长支出越翻倍增长），此价仅为巴黎同类房子售价的四分之一，对地产大亨来说简直太便宜了。有钱人买房投资让房子变成了“水泥黄金”，使自有住房对普通德国人来说变成了奢侈品。德国房价高企还有其他额外因素：有些城市购房的佣金和税费合计已高达房价的15%；买房后房屋的维护费用和各种物业费用也逐年上涨，且难以预估；在一些城市，房屋拥有者甚至要承担附近道路整修费用的三分之二。

       现在在德国，普通人想要拥有自己的房子比以往任何时候都困难。被廉价货币推高的房价导致许多德国双职工家庭也买不起房子。

       目前，德国的私有产权率约45%弱，在首都柏林，私有产权率不足15%，约85%的人靠租房解决住房问题，按2011年的普查计算，德国人均居住面积为39.4平方米。其中拥有自己住房者的人均居住面积为47平方米，而租房住的人均居住面积为38平方米。

       数据对比：中国平均98%以上的私有产权率，如计入农村宅基房，中国的人均私有产权率超过100%而且基本大锅饭人人有房，新生人口无房户不足2%，与部分拥有2套或多套房的人对冲后，私有产权率仍超过100%，北京城镇人口私有产权率超过92%。2015年中国城市人均居住面积已达到33平米，农村37平米。同期香港人均居住面积7.1平米，日本15.8平米。同期，美国 67 ，意大利 43 ，荷兰是 40.82， 德国是 39.4，英法35。与中国不同的是，中国的人均居住面积一直在持续增加，而这几个国家的人均居住面积持续降低。

       一些中国记者，曾长期营造德国房价永不涨的神话，但经济数据统计和德国人自己早已打破了这一神话。德国房价一直在稳步上涨。德国政府几十年如一日，刻意保持房价永远上涨的趋势，德国政府以拆房保价为业，惯于减少供给，拆除多余住房，保持房价的上升态势，另外，另一个中国人的德国房子神话也不断被爆笑，中国记者称住房产业不是德国的支柱产业，但德国经济几十年的数据统计A显示，房地业基本占据德国GDP比重的12%，正是德国的第一支柱产业。房地产业也是广义的制造业中的一部分。只有把其它领域的多个产业都加上，才有可能超过单项地产业的GDP比重，而这种算法，是中国记者独创的。没有一个国家是这么算的。美国、德国的第一产业，都是房地产。只有中国的房地产业占GDP的比重，显著低于世界平均水平和美国欧洲的水平。中国的房地产占比太低。

       近年，持续涌入德国的中东移民，更加剧了房价上涨这一趋势。但德国政府无可选择，因为德国人自己已持续多年生育率下降，人口增长率为负数，A不得不引进外来劳工，不得不鼓励外国人入籍，这使得德国房价继续处于上升通道中。