年底房产经济会议将揭

gsnr2020

过去四年房地产调控，一年比一年降调，而今年中央提出“化解房地产库存”，亦表明了态度：房地产对稳增长很重要。按此发展趋势，今年中央经济工作会议，应会首次明确提出宽松。顺藤摸瓜，理下逻辑，这次将有五个关键词出现在新闻稿中。



一年一度的中央经济工作会议的即将召开。其中最值得期待的内容，关乎房地产。那么，政策的逻辑、思路和内容，又会是什么？笔者略加分析。

首先，回顾历史。历年的中央经济工作会议，多会提及房地产。比如，回顾过去四年。

2011年12月的中央经济工作会议提出：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

2012年12月会议重申：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

2013年12月会议，并没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

2014年12月会议，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。

但“此处无声胜有声”。其实，过去四年，有根隐性的政策脉络，那就是紧缩型的房地产调控一年比一年降调。2013年和2014年根本就没提房地产调控。结果却是，2014年3月两会后政策不断放松，持续至今。

按此发展趋势，今年中央经济工作会议，应会首次明确提出宽松。或者至少会像2008年12月会议那样提出：“保持房地产市场稳定健康发展”。



其次，分析环境。当前，我国面临的国内外环境的复杂程度，是过去30多年罕见的；我国经济面临的困难程度，也是过去30多年所没有的。1998年和2008年，我国经济都曾遭遇过国际金融危机的冲击，都曾出现过困难。但前面两次年度增幅从未“破八”，而且还有很多刺激政策工具可用。

而当前情况与前两次不同。一方面，自2011年以来经济增速持续放缓，今年三季度GDP“破七”。这已不是周期性波动，而是长趋势的降速，这既是一国经济发展的宿命，又是经济结构调整的必然。

当前房地产与经济的关系，与前两次相比，既有相似，又不同。相似之处在于，为了拯救1997-1998年危机，国家果断结束福利化分房，将住宅商品化作为新的经济增长点；而为了应对2008年困局，国家大力救楼市，2009年10万亿信贷当中，主打歌是房地产贷款，其中房贷七折便是明证。当前，国家提出“化解房地产库存”，亦表明了态度：房地产对稳增长很重要。

不同之处在于，当前中国房地产业已告别黄金十年，基本实现“人均一间房”、“户均一套房”，住宅需求难以继续大幅增长。即便是能够出台大力度的救市措施，也难以起到立竿见影的效果。况且，在一线城市和少数二线城市房价高烧不退的情况下，政府的救市力度受到舆论约束。

其三，猜测内容。中央经济工作会议中到底会出现什么内容，其实挺难预测的，就像去年那次，根本就没有提及房地产。但今年不同，一定会有提及，问题在于具体内容会是什么？只能顺藤摸瓜，理下逻辑，预测关键词句。以下五个关键词，最有可能出现在中央经济工作会议的新闻稿中。

1、去库存。今年11月的中央财经领导小组会议，提出要打四场“歼灭战”，其中包括“化解房地产库存，促进房地产持续发展”。因此，新闻通稿中这句话出现的可能性最大。

2、住房消费。今年11月李克强总理主国务院常务会议时指出，以加快户籍制度改革带动住房消费。去年10月国务院还曾要求重点推进6大领域消费，其中包括：稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

3、住房保障与棚户区改造。近几年中央与国务院涉及经济的综合会议与会件中，多会提到住房保障。另外一个重点是棚户区改造。十三五规划要求加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。初步估算2015年至2020年全国还需改造农村危房2700万户。由此可见，县域、农村、乡镇地区的住房改造，也是未来几年的一项重要工作。

4、住房制度改革。十三五规划提出：深化住房制度改革。笔者分析，住房制度改革的核心是健全住房供应双轨制：商品房和保障房。未来改革方向包括：金融方面，公积金制度必须改革，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）；针对外来务工人员，只要是常住人员，拥有居住证，就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障；完善城市更新（旧改、棚改、城中村改造）政策。

5、房地产长效机制。今年4月的政治局会议要求：要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。向前追溯到去年3月，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中提到：健全房地产市场调控长效机制。主要包括四类政策工具：住房、土地、财税、金融。



中央经济工作会议的内容，一般都是大政方针，不太可能提出明确政策。具体政策和措施，将由国务院或相关部委出台。

在中央经济工作会前后，尤其是之后，可能会出台的措施包括：降低房贷首付比例（比如首套减至二成，二套减至三成），减少房地产税（比如取消二手房交易营业税，房贷利息抵个人所得税），货币政策继续宽松（比如降准降息），棚改拆迁补贴（以货币为主，实物为辅）等。