美国房地产市场分析

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近些年来，随着国内房地产行业的发展，国内诞生了数十家大型的房地产公司。在2018年中国房地产企业销售额TOP200榜单中，年销售额超过1000亿元的房地产企业有30家，销售额超过200亿元的房地产企业有106家。而在《财富》杂志最新一期的“2019年世界500强”房地产行业子榜单中，位居榜单前五位的均为中国的企业，它们分别是恒大集团、碧桂园、绿地控股集团、保利集团、万科。值得一提的，在2019年世界500强榜单中，入围门槛为247.96亿美元（约人民币1758亿元），而拥有121家世界500强的美国，竟无一家房地产企业进入榜单。

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2019年世界500强房地产行业榜单

根据恒大研究院发布的数据：在目前的美国房地产市场，共拥有248家房地产行业相关的上市公司。而在这248家上市公司中，房地产开发商只有24家，其中，霍顿公司（D.R Horton）、莱纳公司（Lennar）、普尔特集团（Pulte Group）被称为美国房地产市场的“三巨头”。这三家房地产公司，占据了整个美国50%以上的房地产市场。

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美国房地产市场

根据霍顿公司、莱纳公司，普尔特集团三家房地产公司发布的2018年财报数据：其中，霍顿公司2018年营收为160.7亿美元（约人民币1140亿元），位居第一位；普尔特集团2018年营收101.9亿美元（约人民币722亿元），排名第二；莱纳公司则营收94.31亿美元（约人民币670亿元），排名第三。从这里我们可以看到，霍顿公司作为美国目前规模最大的房地产开发商，但是其营收规模如果放到中国的房地产公司中来比较，则算不上什么。在2018年度，中国的房地产企业年营收超过1140亿元的有8家，霍顿公司只能排在第九位，而与年营收4661.96亿元的恒大集团相比，霍顿公司的年营收更是不到它的四分之一。

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美国房地产市场

那么，美国的房地产市场为何会与中国有这么大差距呢？这主要有2大原因，一是美国的人口只有中国人口的约四分之一，因此，房地产的刚需市场规模要比中国小很多。另一方面，美国目前的城镇化率已经超过了80%，房地产市场也早已过了高速增长时期，达到了一个平稳发展的时期。而目前，我国的城镇化率约为59%。此前，王健林就说过，当中国的城镇化率达到70%时，整个房地产市场就将迎来洗牌，届时，国内的房地产市场就支撑不了如此多的房地产企业了。因此，虽然像恒大、碧桂园、万科等大型房地产企业业绩还在增长，但是也都开始了转型布局。比如恒大的新能源汽车产业、融创中国的文旅产业。

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美国洛杉矶

实际上，由于美国的城镇化率达到了80%以上，整个房地产市场非常成熟。因此，在美国的房地产行业，诞生了不少房地产相关的服务公司，它们的规模甚至比房地产开发商还要大。比如美国知名的房地产服务公司“世邦魏理仕”，它在2018年的营收达到了213.4亿美元（约人民币1510亿元），规模就超过了房地产开发商霍顿公司。而世邦魏理仕的主要业务便是为地产业主、投资者、承租者提供服务。而且，美国的这些房地产服务公司，更是把业务做到了全球，比如世邦魏理仕曾经就为北京国贸中心提供独家租赁顾问服务。

另外，由于整个房地产市场趋向饱和，很多的美国房地产企业，核心资产都是自己持有的物业，然后通过出租来获取收益。而今，国内也有不少的房地产公司在往这个方向转向，尤其是香港的房地产公司。目前，香港的房地产公司每年获取的租金收益超过100亿元的有好几家，比如新鸿基地产、九龙仓集团等。

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霍顿房屋 (NYSEHI)市值200亿美元  2018年营收为160.7亿美元  市盈率12.65市净率2.02

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莱纳建筑公司  市盈率9.73    市净率1.22